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陶正翔

明堂水，要囤聚而澄清，四季不竭。上海房地產史淺談．一．1843年～1949年. 投資者進軍中國房地產市場，多數都會選擇沿海的一線城市，例如北京、上海、廣州、深圳。而當中現代房地產史發展最早的首推上海，於是我翻開自. 年開埠以來，上海樓市的發展史，希望能歸納出一些「上海樓市的基本原素」，讓投資者提高勝算。年。在半封建、半殖民地社會形態下按市場經濟運行的房地產業。第二階段是. 年，政府通過對敵、逆房地產的接管、清理和依法處理外商房地產，建立了公有房地產的制度。第三階段是. 年至現在，以改革開放為契機，通過土地使用制度改革、住房制度改革，上海房地產業開始復蘇，特別是. 年鄧小平南方談話發表後，上海房地產業成為投資的熱點和新的經濟增長點，進入了高速發展時期。英國人原想購買土地，英國領事巴富爾（Captain George Balfour）曾企圖買下整個居留區的土地，然後分租轉讓給僑民。但是一則土地業主不肯把賴以為生的土地出賣給洋人；二則《南京條約》和《虎門條約》只規定...上海一直是外商的天下，最早從事房地產經營的外商大多數是“兩土”（煙土、...二、投機需求 ( 6 次). 傳統的投資智慧一...

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明堂水，要囤聚而澄清，四季不竭。上海房地產史淺談．一．1843年～1949年. 投資者進軍中國房地產市場，多數都會選擇沿海的一線城市，例如北京、上海、廣州、深圳。而當中現代房地產史發展最早的首推上海，於是我翻開自. 年開埠以來，上海樓市的發展史，希望能歸納出一些「上海樓市的基本原素」，讓投資者提高勝算。年。在半封建、半殖民地社會形態下按市場經濟運行的房地產業。第二階段是. 年，政府通過對敵、逆房地產的接管、清理和依法處理外商房地產，建立了公有房地產的制度。第三階段是. 年至現在，以改革開放為契機，通過土地使用制度改革、住房制度改革，上海房地產業開始復蘇，特別是. 年鄧小平南方談話發表後，上海房地產業成為投資的熱點和新的經濟增長點，進入了高速發展時期。英國人原想購買土地，英國領事巴富爾（Captain George Balfour）曾企圖買下整個居留區的土地，然後分租轉讓給僑民。但是一則土地業主不肯把賴以為生的土地出賣給洋人；二則《南京條約》和《虎門條約》只規定...上海一直是外商的天下，最早從事房地產經營的外商大多數是“兩土”（煙土&#12289...二、投機需求 ( 6 次). 傳統的投資智慧一...

<META> KEYWORDS

1 1 土地業權的結構

2 開埠後，上海的土地名義上一直屬於中國政府，

3 2 房地產在上海經濟的重要性

4 3 房地產的循環

5 4 房地產市場波動的原因：

6 推動樓市上升出現最多的原因，依次序是

7 三、整體經濟向好 3次

8 相反，推動樓市下跌出現最多的原因，依次序是

9 一、經濟事件 7次

10 二、銀根短缺 5次

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1 土地業權的結構,開埠後，上海的土地名義上一直屬於中國政府，,2 房地產在上海經濟的重要性,3 房地產的循環,4 房地產市場波動的原因：,推動樓市上升出現最多的原因，依次序是,三、整體經濟向好 3次,相反，推動樓市下跌出現最多的原因，依次序是,一、經濟事件 7次,二、銀根短缺 5次,三、政治事件 4次,四、整體經濟衰退 3次,6 上海的超級通貨膨脹經驗,張貼者：,以電子郵件傳送這篇文章,blogthis！,分享至 twitter,分享至 facebook,分享到 pinterest,香港房地產史淺談

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明堂水，要囤聚而澄清，四季不竭。上海房地產史淺談．一．1843年～1949年. 投資者進軍中國房地產市場，多數都會選擇沿海的一線城市，例如北京、上海、廣州、深圳。而當中現代房地產史發展最早的首推上海，於是我翻開自. 年開埠以來，上海樓市的發展史，希望能歸納出一些「上海樓市的基本原素」，讓投資者提高勝算。年。在半封建、半殖民地社會形態下按市場經濟運行的房地產業。第二階段是. 年，政府通過對敵、逆房地產的接管、清理和依法處理外商房地產，建立了公有房地產的制度。第三階段是. 年至現在，以改革開放為契機，通過土地使用制度改革、住房制度改革，上海房地產業開始復蘇，特別是. 年鄧小平南方談話發表後，上海房地產業成為投資的熱點和新的經濟增長點，進入了高速發展時期。英國人原想購買土地，英國領事巴富爾（Captain George Balfour）曾企圖買下整個居留區的土地，然後分租轉讓給僑民。但是一則土地業主不肯把賴以為生的土地出賣給洋人；二則《南京條約》和《虎門條約》只規定...上海一直是外商的天下，最早從事房地產經營的外商大多數是“兩土”（煙土&#12289...二、投機需求 ( 6 次). 傳統的投資智慧一...

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陶正翔: 九月 2011

http://www.taozx172172.blogspot.com/2011_09_01_archive.html

上海房地產史淺談．一．1843年～1949年. 投資者進軍中國房地產市場，多數都會選擇沿海的一線城市，例如北京、上海、廣州、深圳。而當中現代房地產史發展最早的首推上海，於是我翻開自. 年開埠以來，上海樓市的發展史，希望能歸納出一些「上海樓市的基本原素」，讓投資者提高勝算。年。在半封建、半殖民地社會形態下按市場經濟運行的房地產業。第二階段是. 年，政府通過對敵、逆房地產的接管、清理和依法處理外商房地產，建立了公有房地產的制度。第三階段是. 年至現在，以改革開放為契機，通過土地使用制度改革、住房制度改革，上海房地產業開始復蘇，特別是. 年鄧小平南方談話發表後，上海房地產業成為投資的熱點和新的經濟增長點，進入了高速發展時期。英國人原想購買土地，英國領事巴富爾（Captain George Balfour）曾企圖買下整個居留區的土地，然後分租轉讓給僑民。但是一則土地業主不肯把賴以為生的土地出賣給洋人；二則《南京條約》和《虎門條約》只規定可以租地，沒有規定可...上海一直是外商的天下，最早從事房地產經營的外商大多數是“兩土”（煙土、土地&#65...一、資金湧入(7次) 人口上升 (7次). 傳統的投資智慧一...

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陶正翔: 香港房地產史淺談

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於是我翻開自1842年開埠以來，香港樓市的發展史，希望能歸納出一些「香港樓市的基本原素」，讓投資者提高勝算。香港政府素以積極自由經濟學自居，但香港政府在房屋市場的參與一點也不少。他不單是土地的擁有者，土地管理者，甚至是房產的供應者等多重身份。基本上過去一百六十年來的房地產市場泡沫興衰的原因絕大部份都與他有關。最大的參與莫過於每年控制賣地的數量、用途、建屋面積。而為了照顧低下階層，政府亦大量興建公屋、居屋等，變相提供福利。一八四二年第一次賣地後，香港政府就已經發覺「賣地」的收入，比「賣鴉片」的稅收更多。自此以後，香港政府的財政中，買賣土地的收入，就已經成為一個不可缺少的一環。另一方面，因為有賣地收入作支柱，政府才可以在其他的經濟環節提供利民的營商環境與福利，例如：提供一個簡單低稅制、廉價的公營房屋，近乎免費的公共醫療、甚至是廉價的食水資源等。七)公營機構- 房屋委員會、房協、港鐵、市建局等。回顧香港房地產泡沫的「原爆」發生於一八八零年，雖然那個年代並沒有太多的信貸，但泡沫爆破的一刻，依然是「驚天地、泣...二、政府政策 (6次) 整體經濟向好(6次). 5) 相對於其他城市，香港的樓...

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陶正翔: 八月 2011

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要了解投資與傳媒的關係、首先要講「投資人與傳媒人之辨」。投資人追求係「投資」的成績，要求情勢的判斷、方向的決定、時機的把握、事實的尊重。基於二八理論，成功的投資註定是小眾的事。傳媒人追求係「收視報告」的成績，要求觀眾的注視度、社會的回響、輿論的主導，故謂大眾傳媒。 12300;投資人與傳媒人」有時不易分辨。前者重視一宗新聞的重要性，後者重視一宗新聞的傳播性。前者相信no news is good news；後者相信 no news is bad news. 投資人與傳媒人一樣懂寫作。前者重於整理自己的思緒；後者重於吸引眼球。前者追求決勝千里；後者追求洛陽紙貴。如魚熊掌，不能兼得，兩者之間鴻溝亦深不見底。出色的分析員理論上不存在於傳媒上。因為一個好的分析員多數已經被銀行以過百萬年薪聘請作研究員。寫出來的報告亦只會在內部及特選客戶中傳閱。所以可以大膽地說：「在報章睇到的文章，某程度分析預測都是錯的。」. 今天中國內地的傳媒「報喜不報憂」；香港的傳媒「報憂不報喜」。訂閱：文章 (Atom). 上海房地產史淺談．一．1843年～1949年.

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陶正翔: 投資人與傳媒人之辨

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要了解投資與傳媒的關係、首先要講「投資人與傳媒人之辨」。投資人追求係「投資」的成績，要求情勢的判斷、方向的決定、時機的把握、事實的尊重。基於二八理論，成功的投資註定是小眾的事。傳媒人追求係「收視報告」的成績，要求觀眾的注視度、社會的回響、輿論的主導，故謂大眾傳媒。 12300;投資人與傳媒人」有時不易分辨。前者重視一宗新聞的重要性，後者重視一宗新聞的傳播性。前者相信no news is good news；後者相信 no news is bad news. 投資人與傳媒人一樣懂寫作。前者重於整理自己的思緒；後者重於吸引眼球。前者追求決勝千里；後者追求洛陽紙貴。如魚熊掌，不能兼得，兩者之間鴻溝亦深不見底。出色的分析員理論上不存在於傳媒上。因為一個好的分析員多數已經被銀行以過百萬年薪聘請作研究員。寫出來的報告亦只會在內部及特選客戶中傳閱。所以可以大膽地說：「在報章睇到的文章，某程度分析預測都是錯的。」. 今天中國內地的傳媒「報喜不報憂」；香港的傳媒「報憂不報喜」。訂閱：張貼留言 (Atom). 要了解投資與傳媒的關係、首先要講「投資人與傳媒人之辨&#123...

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陶正翔: 上海房地產史淺談．一．1843年～1949年

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上海房地產史淺談．一．1843年～1949年. 投資者進軍中國房地產市場，多數都會選擇沿海的一線城市，例如北京、上海、廣州、深圳。而當中現代房地產史發展最早的首推上海，於是我翻開自. 年開埠以來，上海樓市的發展史，希望能歸納出一些「上海樓市的基本原素」，讓投資者提高勝算。年。在半封建、半殖民地社會形態下按市場經濟運行的房地產業。第二階段是. 年，政府通過對敵、逆房地產的接管、清理和依法處理外商房地產，建立了公有房地產的制度。第三階段是. 年至現在，以改革開放為契機，通過土地使用制度改革、住房制度改革，上海房地產業開始復蘇，特別是. 年鄧小平南方談話發表後，上海房地產業成為投資的熱點和新的經濟增長點，進入了高速發展時期。英國人原想購買土地，英國領事巴富爾（Captain George Balfour）曾企圖買下整個居留區的土地，然後分租轉讓給僑民。但是一則土地業主不肯把賴以為生的土地出賣給洋人；二則《南京條約》和《虎門條約》只規定可以租地，沒有規定可...上海一直是外商的天下，最早從事房地產經營的外商大多數是“兩土”（煙土、土地&#65...一、資金湧入(7次) 人口上升 (7次). 傳統的投資智慧一...

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章: August 2011

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章. Monday, August 29, 2011. 四川隨筆 (照片及討論 - 見8月8号信報论壇 ). 鐵老大最初説，是打雷停電，所以動車不動了！好在國道不需用電的！電老虎很快就否認停電之説！公安有話：嚴是愛，鬆是害。人民對政府又如何？暑假七月，與太座，小兒，小女到四川縣城和農村的NGO待了一個星期，勞動和體驗也！飛機才因“特大暴雨”，晚點了三個多小時。依據國情，很不錯了！黃昏＂抵埠＂，重慶果是天子直轄之城，接機大堂外就是格調非凡的咖啡網吧，美帝兜吧星奶水鋪怎能比之！小兒雙眼發光，先前對內地落後之顧慮一掃而空！但國內網路，火牆處處，只可追尾而不能暢通焉！農村通訊落後，3G 有實題公路廣告，但就無虛疑大氣訊號！我的3仔聯通愛瘋叫天不應，阿公二少的中移動黑莓叫地不聞！令人無心睡眠，但卻叫人專心勞動，拋開世務，多點時間感應造物主宰。來到尾聲，見溫州動車追尾碰撞，災情慘重。我5月還差點買了寧波杭州的動車票，見之也心寒！再看央視的24小時13號新聞台，他的Focus ...一眾以黨為是的嘍儸，知道什麼是“電老虎&#65292...前行政會議成員張震遠...

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章: March 2013

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章. Saturday, March 2, 2013. 禮樂射御數，霧霾孔府裡，不見天日高，文物風塵掃。本週走訪山東，不到煙台也見煙霧處處，歎孔子故鄉落得如斯境況，成此拙詩一首，指教了。從北京先取濟南走到山東黃河入海口處東營，南下兗州再回北京。黃河三角州東營濕地隨沙土沈積而不斷成長，號稱共和國最年青的土地，東營市得國家環境保護模範城市＂名片＂。是勝利油田所在地，全國最大輪跆業基地，還有數不清的紡織，紙廠和無處不在的＂品味生態＂住宅工地。但不計生態成本，就是自吃苦果，污染程度，PM2.5指數比北京更厲害，終於體驗到國內朋友說什麼不是呼吸而是在嘴嚼空氣，滿口泥塵也！清早起來，酒店窗外只有毒霧，看不見對面樓房，望不見路上車輛。高速被封至下午，視線不到三百米，唯慢車而行並修改行程，呆在酒天大半天，公路堵車走錯路又半天，如此浪費時間，是天意還是人禍？ Links to this post. Subscribe to: Posts (Atom). There was an error in this gadget. Wine of the Day. 上次談和黃...

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章: 山東遊記

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章. Saturday, March 2, 2013. 禮樂射御數，霧霾孔府裡，不見天日高，文物風塵掃。本週走訪山東，不到煙台也見煙霧處處，歎孔子故鄉落得如斯境況，成此拙詩一首，指教了。從北京先取濟南走到山東黃河入海口處東營，南下兗州再回北京。黃河三角州東營濕地隨沙土沈積而不斷成長，號稱共和國最年青的土地，東營市得國家環境保護模範城市＂名片＂。是勝利油田所在地，全國最大輪跆業基地，還有數不清的紡織，紙廠和無處不在的＂品味生態＂住宅工地。但不計生態成本，就是自吃苦果，污染程度，PM2.5指數比北京更厲害，終於體驗到國內朋友說什麼不是呼吸而是在嘴嚼空氣，滿口泥塵也！清早起來，酒店窗外只有毒霧，看不見對面樓房，望不見路上車輛。高速被封至下午，視線不到三百米，唯慢車而行並修改行程，呆在酒天大半天，公路堵車走錯路又半天，如此浪費時間，是天意還是人禍？ March 2, 2013 at 9:37 PM. March 3, 2013 at 2:06 PM. March 3, 2013 at 2:30 PM. Wine of the Day. 上次談和黃&#652...

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章: April 2015

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章. Monday, April 27, 2015. 香港超級市場常被視為由百佳和惠康，或正確點，長和集團和怡和集團所壟斷。但這是市場競爭，消費者選擇，和更重要，資本多少的結果。香港超市場是否真正的壟斷？也未必！經濟學ABC說不要只看表像，結果，更要看背後的角力，重要元素之一，就是看有無政府或其他人為障礙阻止新競爭者進場。阿信屋759平地一聲雷的打入市場，就說明一切。政府沒有以發牌或其他行政手段來篩選和設置障礙；兩大集團也不可出橫手阻撓，否則就可能違反將要實施的競爭法。當然，超市市場的開放程度，759是否成功就是另外議題。 65288;真選票真普選》，刊4月22日）. 689和三個字超市都是小人虛擬的，你或可借用國內用語來形容我此比喻：用689，三個字太不靠譜了！但在美國，有所謂write-in candidate，就是選民可不選任何一個選票上的候選人，而填上自己要選的名字，管那人靠譜不靠譜！這可比我們提議的白票，...第二是美國行的都是間選而非直選，我們袋住先的才真一人一票真普選，真乎？美國每四年一次在十一月...有人也說在普選勝出，不...

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章: July 2012

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章. Tuesday, July 3, 2012. 金管局一小步人民幣一大步, 信報, 2012年7月3日. 香港金融管理局兩周前突然放寬了對銀行人民幣流動資產和比率的要求，讓它跟本地行之多年的法定流動資產比率計法看齊，這馬上令本港的人民幣利率下跌。銀行流動比率的計算都非常專業，計算繁瑣複雜，是銀行家頭疼之事；流動資產回報低，持有太多，限制了自己的借貸能力，影響盈利之餘，甚或會虧本；流動資產太少，隨時不夠現金，滿足不了存戶提款的要求。有關行動本與市民直接關係不大，但此次放寬人民幣資本賬開放之快，實非意料所及，再加上任總突然改變對聯繫滙率看法一事，有何玄機呢？先了解一下法定流動比率吧。目前最低要求是25%，就是說一個月以內到期的客戶存款和其他債務，銀行手頭上最少要有25%等值可隨時變現的流動資產，準備應付客戶提款和償還負債之用。來個實例，有銀行的非人民幣流動比率是非常低和危險的26%，但有大量人民幣，比率達100%，也不可全部用來補充非人民幣的流動比率，只可用上26%&#122...第一，銀行要為所有客戶存款，不論是一...第二，除...

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章: February 2013

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章. Thursday, February 28, 2013. 長實分拆雍澄軒住宅式酒店地契把單位發售予小投資者，滿城風雨，有人說酒店不能長租或月租出去也。筆者小時見不少本地賓館時租酒店都會在外牆或招牌寫上「長居短住，無任歡迎」，今之豪華跨國五星服務式住宅式酒店，如四季酒店管理之中環四季匯，房間就被不少遊走世界的商賈豪客長期租下。今次事件之重點，實是長實究竟賣了什麼給小投？有否誤導？退一步，小投真確知自己在投資酒店，但業權分散，猶如作一公司小股東，大小股東的權利？義務、衝突、分得清，搞得通嗎？有人說業主自租自住是違規，但各項關於酒店的法例也無此規定。而所謂廿八天的大限，按旅館業條例C章，是說物業中如所有單位的租住方式都是以廿八天為基準（即月計），就會豁免於旅館業條例的規管。這其實是避免干擾一般民間住宅的租務市場，否則，一般業主把單位放租也要申請賓館牌照了。小業主到底買了什麼？公民黨幾位大狀開記者會說他們不知道。長實說會跟小業主簽管理合同，作為小業主的代理人去管理酒店，這是滿足旅館業條例的要求...還有，酒店公共地方和設施的保養&#6...

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章: January 2012

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章. Friday, January 13, 2012. 中電賺盡之謎，　信報　2012年1月13日. 兩電加價，月來都是集中在兩電按管制計劃協議賺盡，無視社會責任。政府更是置身事外，一時說沒權干預，一時又說行會成員沒有通過，人人大聲推責！上周更有建制派議員在立法會內會上反對引用《特權法》要求兩電交出更多數據，直是叫人氣憤！沒有數據，怎去分析？公共事業是壟斷行業，無競爭者，何有商業秘密可言？中電年報資料較電能（006）詳細得多，爭議也大，今次先談她吧. 在此也要一談，電費分為基本電費和燃料附加費。後者是按市場燃料價而定，中電有權全數要消費者承擔，政府無權干預，但前者就有上限，每年加幅如不超過5%，就不用行會審批，有超過者就要了。今次中電基本電費加幅，三次的方案都不超過5%，但加上燃料附加費，第一次的方案的總加幅達9.2%！行會議員說沒有看過或批准過今次加幅&#652...看到這裏，真佩服中電的談判技巧。我估計的對話是：「當天我中電算錯，但政府你也看錯，損失一人一半吧&#...中電最後的總加價幅度是4.6%，是把基本電費加幅由原來的...這個除了是數字遊...

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章. Saturday, November 8, 2014. 一個人不能事奉兩個主，不是惡這個，愛那個，就是重這個，輕那個。這是聖經中耶穌的教訓。世俗的解說，就是你收了兩家茶禮，在利益衝突下，夠竟你視誰為你的真老闆呢？條的背後精神就是如此。它針對的是代理人的貪污交易，代理人范指私人機構的僱員，如他們從客戶收回佣或其他好處，第. 條定下在甚麼情況下是貪污，甚麼是合法和允許。大體來說，要看僱主有沒有授權和批准。皆因人為收或收了回佣，就有誘因去出賣公司利益，是否真如此就要只有你老闆清楚和來作定斷了。很簡單也是大家聽過的例子，銀行大班接受客戶提供的好處，會否因而胡亂批出貸款予劣等公司，最後成為壞賬，要存戶和股東來埋單呢？酒樓侍應可收小費，是對服務態度好者的直接奬勵，客人因好服務而多來，這就跟僱主和公司的利益一致了。一眾股東的代理人。我不質疑梁生的身價，但他的拍檔即其餘兩名董事，還有僱主即. 百萬是否過高？當中又可會有利益衝突呢？梁收了錢，會否只向董事會推薦. 65281;僱員沒有僱主書面同意，收對家錢不可能不犯法！上面一切其實都寫在公司法中的清盤規則中&#...

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章. Thursday, September 29, 2011. 爪王放貴利帶給內銀改革迷思 - 信報 11年9月29日. 記得小時候，家母有做義會，一班街坊成立私人銀會，定期儲蓄，會錢交由「會頭」保管。義會按時標會，讓有需要的「會仔」向義會借款，暗標投下願付的利息，價高者得。這類民間借貸，類似一個行業或公司內的儲蓄互助社，但就沒有什麼合約或法律保障。有借款人一走了之，也有會頭濫收費用，甚至行騙夾帶私逃。隨着金融業不斷發展，78年港府解除外資銀行來港經營的禁令，這類不受規管的民間金融才日漸式微。早前本報報道江蘇泗洪縣石集鄉的高利貸活動，造就該人均年收入1萬多的小貧困縣成為「寶馬鄉」。但5月中，有會頭「走佬」令小民血本無歸。溫州外國名車多早有所聞，泗洪縣還是第一次聽到。筆者7月23日剛好在內地看到央視13台關於「寶馬鄉」的報道，真大開眼界（看完後就是動車在溫州撞尾的新聞了）。你或者會問，為何內銀不愛幹中小企貸款？人行不是辦了多場研討會，要求內銀大力發展嗎？事實上，的確是有銀行成...歸根到底，是改革不深，利率為行政管制...官價利率&#65292...

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章: July 2011

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迷宗, 迷思－香港一小民閒來投搞信報和做夢的文章. Monday, July 25, 2011. 上月參加了《信報》有份合辦的「中國金融改革研討會」，講者之一許小年教授主張放鬆監管，讓市場發揮合作力量。另一講者任志剛在位太久，當然持相反意見，更認為在社會主義經濟下，政策會下達和執行得很快，叫大家看看08年金融風暴後中國經濟領先世界就可證之。怎料翌日又再傳來內地地方金融平台財務告急，幸好任總在會上也說，在社會主義下資源分配不一定有效，即快不等於好也。這樣的低調，不難理解，外匯管理局在4月份出了一份38號通知，主要把跨境人民幣資本賬也納入它的外債管理規定裏，這跟人行一路推動的開放政策真是南轅北轍，145號文就把外管的全部否定。但和諧要緊，只能用通知形式發出，政出多門一直是內地法制的大忌，兩個部門對國家政策有不同意見，甚或爭權，訊息混亂，商人如何作決定？市場如何有效運作？奈何外管要把他們通通納入內銀現有的外幣外債指標管理，即所謂規模限制；上限，計劃經濟思維也。先看背景。上月筆者談過內地由於出口退稅問題，能收人民幣的國內出口商不多。至於外地出口商&#652...那香港的人民幣貿易結算量又是甚麽回事...

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明堂水，要囤聚而澄清，四季不竭。上海房地產史淺談．一．1843年～1949年. 投資者進軍中國房地產市場，多數都會選擇沿海的一線城市，例如北京、上海、廣州、深圳。而當中現代房地產史發展最早的首推上海，於是我翻開自. 年開埠以來，上海樓市的發展史，希望能歸納出一些「上海樓市的基本原素」，讓投資者提高勝算。年。在半封建、半殖民地社會形態下按市場經濟運行的房地產業。第二階段是. 年，政府通過對敵、逆房地產的接管、清理和依法處理外商房地產，建立了公有房地產的制度。第三階段是. 年至現在，以改革開放為契機，通過土地使用制度改革、住房制度改革，上海房地產業開始復蘇，特別是. 年鄧小平南方談話發表後，上海房地產業成為投資的熱點和新的經濟增長點，進入了高速發展時期。英國人原想購買土地，英國領事巴富爾（Captain George Balfour）曾企圖買下整個居留區的土地，然後分租轉讓給僑民。但是一則土地業主不肯把賴以為生的土地出賣給洋人；二則《南京條約》和《虎門條約》只規定...上海一直是外商的天下，最早從事房地產經營的外商大多數是“兩土”（煙土&#12289...二、投機需求 ( 6 次). 傳統的投資智慧一...

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