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宏觀論按: 九月 2014

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12300;宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌，集中發布按計劃於不同媒體撰寫，有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一，提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括：「按揭理財」及「按揭轉介」. 聯儲局上周議息，重申加息步伐或較預期為快。絕大部分本地按揭貸款以浮息計算，港息如跟隨美息上升，對供樓業主自然帶來壓力。甚至有人計算出，按息上升多少，樓價「理應」按比例下調多少。但此類計算，只宜參考。 上周傳媒報道聯儲局預測2015年底聯邦基金利率中位數為1.375厘，高於6月時估計的1.125厘，即較現時的0至0.25厘上升逾1厘。市場的判斷與聯儲局有一定落差，利率期貨市場顯示，市場估計明年底聯邦基金利率約0.75厘。 究竟是聯儲局抑或市場預測正確，有待時間證明，但大致上，明年開始美息開始上調，應該是各方共識。 簡單來說，按息只是左右樓價的因素之一，過去樓價與按息的升跌，統計上的關連不大。按息上升，對市場氣氛必然有一定影響，按息上升初期，成交量更可能下 調&#6530...近期市場都在討論美國是否真的加息，利率上升空間有多少，以及利率上...上星期聯儲局議息&#6...

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宏觀論按: 三月 2014

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12300;宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌，集中發布按計劃於不同媒體撰寫，有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一，提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括：「按揭理財」及「按揭轉介」. 金管局本周發表貨幣與金融穩定情況半年度報告，當中提及的數字被不同媒體多次提及，但似乎沒有人去解釋數字內容，我們認為值得詳細解讀一下。 7 成按揭計算）的按揭供款，與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。 50 平方米」單位的平均價。以新近. 3 萬元計，估計金管局取樣自呎價較高屋苑，實用面積呎價約. 19,320 元。此標準下，. 64% 。同樣地，假設利率上升. 3 厘而樓價、入息中位數不變，比率便會升至. 12301;偏高，當然是問題。但「問題」不在於一些分析演繹的：加息. 50 平方米單位。但現實是，不會有借款人可以用以上條件取得相關按揭，因為根本通過不了壓力測試。 12301;偏高的真正問題，不在於一般借款人的供款負擔偏高；而在於供應張，樓價偏離中間收入家庭可負擔範圍. 3 厘，而樓價、收入不變，比率會升逾. 陳先生的情況，有一點比何先生要理想...

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宏觀論按: 八月 2015

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12300;宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌，集中發布按計劃於不同媒體撰寫，有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一，提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括：「按揭理財」及「按揭轉介」. 環球股市大跌，少不免對樓市有一定衝擊，有説現時都似97年金融風暴，樓價已經見頂，往後要出現調整，醒目業主賣樓離場的開始？ 今次股災的導火線似曾相識，97年由亞洲貨幣貶值引發—上一次是泰銖，今次是主角是人民幣。另一方面，又有分析指，香港私人債務比重(私人債務 /GDP)、樓價負擔比重(平均樓價/中息中位數)均已逾1997年水平，一旦利率回升，已然偏高的債務及樓價更難負擔。有關論點當然有理，不過情况未至 於出現類似97年恐慌性拋售、用家業主離場的條件！ 股市大調整後，有說投資者將沽樓去低位溝貨買股，因此會觸發樓價下調。要出現此情況，要處理兩個先決條件：1.股價是否已跌至抵買 (bargain) 地步；2. 業主有賣樓離場的誘因 (incentive)。 先說股市，恆指由28,000水平跌至21,000水平，跌幅看似巨大。但由2...由去年7月至今年4月，...

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宏觀論按: 十二月 2014

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12300;宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌，集中發布按計劃於不同媒體撰寫，有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一，提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括：「按揭理財」及「按揭轉介」. 有教師團體發表調查，約46%受訪老師表示有經濟壓力，更只有二成受訪老師有置業的計劃。由於教師不合資格申請公屋，有關團體建議政府考慮以利息津貼的方式，減少教師置業時的負擔。 據了解，現時新入職學位教師月入2.4萬元左右，多數直資、津校老師薪金與公務員掛鈎，即使「凍薪」，月入也會每年隨年資(政府的薪級點 Pay Scale)增加，入職5年的學位教師，月入應在3.1萬元左右，入職10年的月入在4萬元左右；教師可說是典型的中產代表。說教師有經濟壓力，差不多等 於說中產人士有經濟壓力一樣──在資本主義社會是永恒現象。 由更宏觀的角度考慮，問題便不只是「要不要為某行業從業員提供置業資助」；而是此種要求的出現，是否反映樓市風險逐步增加。 65306;此處所說的供應，不是指落成量，而是指可作樓花銷售的數量。 65306;特首梁振英說香港應該放寬入境政策，吸引更多外來...

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宏觀論按: 七月 2014

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12300;宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌，集中發布按計劃於不同媒體撰寫，有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一，提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括：「按揭理財」及「按揭轉介」. 金管局公布6月份按揭統計，一如市場預期，新取用按揭金額回升。如無意外，全年新取用按揭金額將回升至1,900億至2,000億元水平，打破三連跌的局面。按揭取用金額回升，反映樓市氣氛改善。但也代表種種辣招、逆周期措施會維持更長時間。 一般認為今輪樓市升浪由2007、08年金融海嘯後，環球央行量化寬鬆引起。熱錢流入，2007年最優惠利率逐步下調，至年底跌至5/5.25厘水平；銀 行同業拆息跌幅更大，至2009年中一個月拆息低見0.1厘水平。利率低企，令貸款置業需求上升，2007年金融海嘯後，新取用按揭金額持續上升至 2010年。 2010年後按揭取用金額回落，主因是官方由2009年起逐步推出各種遏市措施。至2013年為止，按揭取用金額已連跌3年，2013年按揭取用金額不足2010年的一半。 原文刊於 iMoney 2014年 07月 12日. 某電視台新聞探討山頂&#1...

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宏觀論按: 五月 2014

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12300;宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌，集中發布按計劃於不同媒體撰寫，有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一，提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括：「按揭理財」及「按揭轉介」. 內地樓市會否結束多年升市，是近日熱門話題之一。事實上，我們認為內地因素較美息回升，可能對香港樓市有更大影響。值得留意，雖然內地與香港都市都被冠以「泡沫」之名，但嚴格而言，兩者的泡沫化情況大異其趣。 香港人說樓市泡沫，意思幾乎完全集中於「樓價過高」，二手樓平均價高於一般受薪階層的負擔能力。內地市場說樓市泡沫，除了「樓價遠高於一般人負擔能力」的意思之外，也有過度開發、資金過度集中房市等意思。 如果內地樓價下調，最值得擔心的是整體經濟是否會同步轉勢。一旦中國經濟增長嚴重放緩，香港亦難以獨善其身-不單是來港旅遊、置業的內地人減少；影響之下，整體經濟增長都將出現下調，甚至衰退。 樓價偏高，政府以種種辣招壓低成交量；不少負擔不了現時樓價的「準上車客」似乎亦歡迎有關措施；有關措施如成功令樓價回落&#65292...理由有兩個，其一是老生常談：樓價回落...其次是種種辣招的影響&...

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宏觀論按: 六月 2015

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12300;宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌，集中發布按計劃於不同媒體撰寫，有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一，提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括：「按揭理財」及「按揭轉介」. 近日幾個大型新盤熱賣，幾乎都是開售首天便沽清，它們都有一個共通點：都被形容為貼市價開盤，意思是比起鄰近二手屋苑，新盤開價未見明顯的溢價。現在大家認為此情況十分正常，但幾年前情況絕非如此。 報載西貢一宗洋房轉讓，新近以6200萬元成交，原業主於2006年初以7480.5萬元購入，單位9年貶值1280.5萬元。如果說洋房市場較小 眾，另一個大圍新盤，4、5年前開售，幾年間大市持續上升，此屋苑去年卻出現單月十多宗蝕讓個案，直至樓價再度上升，近月成交才見輕微獲利。 以整體樓市較2006年上升170%，上述洋房新近成交價6200萬元運算，2006年時，有關洋房「合理價」應該是3647萬元左右；而事實上發展商以7480.5萬售出，當時溢價竟高達105%。 內地買家對高溢價的內涵不了解。對發展商來說，便有幾層厚利的意義 :. 此情況對本地用家來說，似是好事&#94...

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宏觀論按: 二月 2014

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12300;宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌，集中發布按計劃於不同媒體撰寫，有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一，提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括：「按揭理財」及「按揭轉介」. 早前立法會在多番爭議下，終於通過買家印花稅及額外印花稅條例；如無意外，稍後審議的從價印花稅（雙倍印花稅）亦會通過。地產代理為主的苦主聯盟向政府要求放寬辣招，例如為換樓客提供一定的寬免；卻少人留意，現行的按揭指引，對換樓客的影響可能更大。 在此分享一個例子：陳先生夫婦在2007年入市，購入一個樓價300萬的半新盤兩房單位，當時以9成按揭入市，受惠於按息持續低企，每月供款只是萬多元。二人月入共8萬元，供款算是輕鬆。 陳氏夫婦計劃在一兩年內生育，希望在此前換樓，目標是同屋苑3房單位，新近成交價900萬元。二人持有的自住物業，新近估值560萬元，現時未償還按揭約220萬元。二人手上持有現金約100萬元。 在金融海嘯前的「正常」時間，即2005至2007年，一個月銀行同業拆息大概是3、4厘，...拆息及最優惠利率偏低，令近5年的新取用按揭的按息維持在1&#12...

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宏觀論按: 十月 2014

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12300;宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌，集中發布按計劃於不同媒體撰寫，有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一，提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括：「按揭理財」及「按揭轉介」. 金管局下周將向立法會提交財經簡報，部分數據已可在金管局網站看到，數據新意不多；以金融安全角度看，現時銀行按揭業務潛在的系統風險相當有限。此可說是多輪逆周期措施的效用。 根據金管局數據，數項關鍵的按揭數據都極為健康（見附表）。幾項數字中，拖欠比率其實一直偏低，2001年本地按揭拖欠比率處於高峰期的數字，大概相當於美國經濟環境較佳時的數字。拖欠比率低，反映按揭業務風險不高，某程度上解釋了何以本地按揭平均息率會較相宜。 換一個角度看，如果金管局未有收緊按揭指引，在人人看好樓市的情況下，新按按揭成數、供款與入息比率維持高企之餘，按揭貸款佔GDP比重可能大增，萬一樓價下跌，將引發更嚴重的系統風險。 佔領漣漪──政府協助置業買民心？ 街上的示威者是否同意上述分析並不重要，重要的是親建制一方有此認知──表面上的政治問題，深層原...除了民建聯建議減初次置業人士印花稅外&#652...

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宏觀論按: 四月 2014

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12300;宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌，集中發布按計劃於不同媒體撰寫，有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一，提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括：「按揭理財」及「按揭轉介」. 65292;樓價觸底後回到升軌。現時的樓市卻有點「古靈精怪」，某些方面像極. 年更低。但有趣的是，樓價未因租金回報下跌而回軟，反而進一步上升，至. 兩個警號出現，而樓價未見大跌，部分原因可能與按息低有關；供樓負擔遠低於. 年出現上述見頂訊號的同時，市場成交量同步上升。在市場接近瘋狂的年份，每月二手樓平均成交量會維持在一萬宗水平，. 有趣的是，過去樓市瘋漲期大量成交的情況在近年沒有出現，甚至出現成交量跌至極低的相反情況。 未來較有可能出現的情況，可能是「炒賣警訊」一直不會出現，而樓市出現較溫和的調整。 樓市成交量偏低，連帶按揭取用金額亦在低位徘徊。銀行需要爭奪市佔率，又不願或不可在價格直接競爭，唯有在產品結構上作出優化；其中一個最新的發展，是結合既有的H按及存款掛鈎按揭。 另一類較複雜結構，是存款扣減本金；例如借款$200萬&#65292...在政府多次出招後&#6...